Après deux années de fortes turbulences, l’année 2025 marque un tournant pour le marché immobilier français. Reprise progressive des transactions, détente des taux de crédit, durcissement des exigences énergétiques, transformation du parc existant : les équilibres évoluent et redessinent en profondeur les stratégies des acteurs du secteur. Entre nouvelles obligations réglementaires, opportunités liées à la rénovation et à la reconversion des bureaux, et incertitudes macroéconomiques, comprendre les changements de 2025 est indispensable pour anticiper les dynamiques du marché en 2026. Décryptage des tendances, des décisions clés et des perspectives à venir pour les professionnels et futurs experts de l’immobilier.
Les tendances du marché : bilan 2025 dans le secteur
En 2025 le marché français a montré des signes de reprise après plusieurs trimestres de ralentissement :
l’INSEE indique une hausse des prix des logements anciens de
+0,5 % sur un an au 1er trimestre 2025, après une période de baisse.Parallèlement, le volume des transactions est revenu à la hausse par rapport à 2024 — la presse économique a relevé une dynamique retrouvée (notamment en Île-de-France) portée par l’amélioration des conditions de crédit au cours du premier semestre 2025.Du côté des taux d’emprunt, après le cycle de hausse des années précédentes, ils ont amorcé une détente
: les baromètres professionnels indiquent des taux fixes moyens autour de
3 – 3,4 % selon la durée en fin 2025 (soit 3,2 à 3,4 % sur 20/25 ans selon les indicateurs bancaires et courtiers). Parallèlement, le
plafond du taux d’usure a été mis à jour au quatrième trimestre 2025 (soit 5,09 % pour 20 ans et plus du 1er oct. au 31 déc. 2025).Enfin, la demande refait doucement surface,
mais une reprise forte se fait encore attendre : la rareté de l’offre de biens bien situés et la pression sur le résidentiel pèsent toujours sur les prix dans les secteurs tendus, tandis que certains segments (immobilier de bureau hors centres) rencontrent encore des fragilités.
Les grandes décisions de 2025 dans le secteur de l’immobilier de logement
Interdiction progressive de mise en location des « passoires thermiques »
Le calendrier d’interdiction de mise en location des logements les moins performants a avancé :
les logements classés G (DPE G) ont été interdits à la location à compter du
1er janvier 2025. Des échéances ultérieures concernent les classes F (2028) et E (2034) dans le calendrier de sortie progressive des passoires thermiques.
Ces mesures sont portées par les services de l’État et visent à accélérer la rénovation énergétique.
Évolution du calcul du DPE et ajustements réglementaires
Le gouvernement a validé des ajustements du
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :
un arrêté d’août 2025 modifie notamment le
coefficient de conversion de l’électricité, ce qui impactera le calcul du DPE à compter du
1er janvier 2026 (certaines catégories de logements électriques verront leur étiquette améliorée sans que celle-ci puisse baisser). Ces modifications ont des conséquences importantes pour les propriétaires et investisseurs (qualification des logements, obligations de travaux, aides possibles).
Mesures d’incitation à la rénovation (MaPrimeRénov’ et aides)
Les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’ et dispositifs connexes)
ont été maintenues et stabilisées en 2025 pour encourager les travaux d’isolation et de performance énergétique, condition indispensable pour mettre en conformité les biens concernés par les interdictions de location.
Faciliter la transformation de bureaux en logementsUne loi importante —
Loi n°2025-541 du 16 juin 2025 — vise à faciliter la
transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, afin de répondre à la pénurie de logements en zone urbaine et à réutiliser des surfaces tertiaires vacantes. Cette mesure crée des opportunités pour les investisseurs, promoteurs et professionnels de l’immobilier (règles d’urbanisme assouplies, simplification des procédures).
Régulation des crédits et taux d’usure
La Banque de France et les autorités de contrôle ont continué
d’ajuster les paramètres (taux d’usure, encadrement prudentiel), impactant l’accès au crédit — en 2025 on a observé des ajustements trimestriels du taux d’usure qui pèsent sur les capacités d’emprunt des ménages.
Les tendances dans le secteur de l’urbanisme
Simplification du droit de l’urbanisme et du logement
En 2025,
une proposition de loi visant à simplifier le droit de l’urbanisme et du logement a été adoptée par le Sénat. Son objectif : accélérer la construction de logements, alléger les démarches administratives et rendre les règles plus lisibles pour les acteurs du secteur. Parmi les principaux changements, on note la réduction des procédures d’évolution des documents d’urbanisme, l’exemption de certaines modifications du PLU d’une évaluation environnementale, ainsi que la fusion possible du SCoT et du PLU intercommunal pour faciliter la gouvernance territoriale.
La réforme ouvre également de nouvelles possibilités pour développer l’offre de logements : permis d’aménager multi-sites, construction dans les zones d’activité économique, adaptation des résidences hôtelières, et facilitation de projets industriels via des dérogations ciblées. Enfin, elle introduit l’obligation progressive de solariser les parkings de plus de 1 500 m², inscrivant davantage l’aménagement dans une logique de transition énergétique.
En somme, cette réforme structurelle pourrait fluidifier l’acte de construire, réduire les délais opérationnels et créer de nouvelles opportunités foncières, avec un impact attendu dès 2026 sur la dynamique des projets immobiliers.
L’urbanisme enrichi : une tendance émergente à surveiller
Parmi les tendances émergentes de l’urbanisme figure le concept
d’environnement enrichi, qui consiste à concevoir les espaces urbains et bâtis comme des facteurs positifs de santé et de bien-être. Cette approche, encore peu formalisée réglementairement, met l’accent sur la qualité des ambiances, la présence de nature, le confort d’usage et les interactions sociales. À moyen terme, ces critères pourraient devenir des éléments de différenciation et de valorisation foncière, les collectivités et investisseurs intégrant de plus en plus la qualité de vie et la santé dans l’attractivité des territoires et des projets immobiliers.
Projets urbains réversibles : sécuriser la valeur foncière par la reconversion anticipée
La reconversion du
Village des athlètes de Paris 2024 en quartier de ville illustre une autre tendance émergente : celle de projets urbains conçus dès l’origine dans une logique de
réversibilité et d’héritage. En anticipant la transformation vers des
quartiers mixtes (logements, activités, services), ces opérations limitent le risque d’obsolescence des grands sites et sécurisent la
création de valeur foncière à long terme. Ce type de montage pourrait inspirer, dès 2026, de nouvelles stratégies d’aménagement et d’investissement dans les territoires en mutation.
À quoi s’attendre pour 2026 ?
Rénovation forcée et requalification de l’offre
L’interdiction progressive des classes G (et plus tard F/E) pousse une fraction importante du parc locatif à engager des travaux ou à sortir du marché locatif. En 2026, on peut s’attendre à une augmentation de la demande pour les entreprises du bâtiment et spécialistes de la rénovation énergétique (isolation, chauffage, audit) ; MaPrimeRénov’ restant un levier important. On peut par ailleurs s’attendre à un repositionnement des biens rénovés à la vente ou à la location à des prix supérieurs ; les biens non rénovés risquant d’être retirés du marché ou vendus à prix plus bas.
Effet des taux et du crédit sur la demande
Si les taux d’intérêt restent proches
des niveaux observés fin 2025 (environ 3 % pour des durées courantes) et si le taux d’usure reste ajusté, la demande des primo-accédants et des investisseurs pourrait se maintenir, favorisant une stabilisation voire une légère reprise des transactions. En revanche, toute remontée des taux longs ou changement brutal des conditions de crédit freinerait le pouvoir d’achat immobilier.
Recyclage des bureaux en logements : opportunités locales
La loi de juin 2025 facilite la conversion des surfaces tertiaires : en 2026 les territoires qui auront mis en place des procédures locales rapides devraient voir des opérations de transformation se multiplier, ce qui peut contribuer à l’offre résidentielle dans les zones tendues et à la régénération urbaine. Les professionnels du montage opérationnel et de la maîtrise d’ouvrage auront un rôle stratégique.
Recyclage urbain et reconversion des actifs : un levier clé
La facilitation des
transformations de bureaux en logements et les retours d’expérience de projets comme le Village des athlètes reconverti en quartier de ville devraient encourager, dès 2026, le développement d’opérations de
recyclage urbain. Ces projets, pensés dans une logique de mixité, de réversibilité et d’intégration territoriale, pourraient devenir un
axe stratégique majeur de création de valeur foncière, en particulier dans les zones urbaines tendues ou en mutation.
Urbanisme enrichi et attractivité des territoires
Enfin, les principes de l’
urbanisme enrichi — intégrant santé, bien-être, nature en ville et qualité des usages — pourraient progressivement influencer les politiques locales d’aménagement, les cahiers des charges et les attentes des habitants. En 2026, sans constituer encore un cadre réglementaire strict, ces critères devraient néanmoins jouer un rôle croissant dans l’
attractivité des quartiers, la commercialisation des programmes et la valorisation à long terme des actifs immobiliers.
Que doit-on retenir ?
L’année 2025 marque un
tournant structurant pour le secteur immobilier et urbain. Les réformes réglementaires (interdiction progressive des passoires thermiques, évolution du DPE, facilitation de la transformation des bureaux en logements) redéfinissent les critères de conformité et de valorisation des actifs, tandis que l’environnement macro-financier — malgré une détente relative des taux — continue de conditionner le rythme des transactions.Au-delà de ces évolutions, 2025 voit également émerger de
nouvelles orientations en matière d’urbanisme, qui pourraient influencer durablement les stratégies des acteurs dès 2026. L’urbanisme dit « enrichi », intégrant la santé, le bien-être et la qualité des usages comme facteurs de performance, ainsi que le développement de
projets urbains réversibles, pensés dès l’origine pour leur reconversion et leur héritage, traduisent un changement de paradigme : la valeur immobilière ne repose plus uniquement sur la localisation ou la performance énergétique, mais aussi sur la
qualité durable du cadre de vie et la capacité d’adaptation des projets.Dans ce contexte, les propriétaires devront anticiper les obligations réglementaires en matière de diagnostics et de rénovation, tout en intégrant des critères de qualité d’usage dans leurs arbitrages. Les investisseurs, quant à eux, devront renforcer leur analyse des coûts de rénovation, des opportunités de reconversion et du potentiel de valorisation à long terme des projets bien intégrés urbainement. Enfin, ces mutations renforcent la nécessité, pour les professionnels et futurs professionnels de l’immobilier, de se former à des compétences transversales — réglementation énergétique, montage d’opérations de reconversion, lecture urbaine et financière — qui seront
déterminantes pour créer de la valeur sur le marché de 2026 et au-delà.
