EFAB Café #14 – Conversion de bureaux en logements : défis et perspectives
La conversion de bureaux en logements s’impose comme l’un des sujets majeurs de l’actualité immobilière. Dans un contexte marqué par une crise durable du logement, la baisse de la production de logements neufs et la montée en puissance du télétravail, les acteurs de l’immobilier sont contraints de repenser l’usage du bâti existant.Face à la raréfaction du foncier et aux objectifs de sobriété foncière, la transformation des bureaux vacants apparaît comme une solution pragmatique. Encore faut-il qu’elle soit techniquement, économiquement et juridiquement viable.C’est à ces enjeux qu’a été consacré le dernierEFAB Café, conférence mensuelle organisée par l’EFAB.
Un double constat : pénurie de logements et vacance des bureaux
Une crise du logement qui s’aggraveLes besoins en logements continuent de croître, notamment dans les grandes métropoles françaises. Pourtant, les indicateurs du secteur restent orientés à la baisse :
recul des autorisations de construire,
diminution des mises en chantier,
chute des réservations en VEFA en 2025.
Cette situation alimente une tension durable sur les marchés résidentiels, tant en accession qu’en location.Des bureaux de plus en plus inoccupésEn parallèle, le parc tertiaire français connaît une mutation profonde. La généralisation du télétravail et des organisations hybrides a entraîné une baisse du taux d’occupation des bureaux estimée à 5,4 %.Longtemps mal connu, le parc de bureaux fait désormais l’objet d’un inventaire précis, distinguant :
la vacance rotationnelle,
la vacance structurelle (bureaux inoccupés depuis plus de deux ans),
les bureaux marchands et non marchands.
Ces surfaces vacantes constituent un potentiel de reconversion, mais elles ne sont pas toutes transformables.
Loi du 16 juin 2025 : un cadre juridique plus favorable à la reconversion
Faciliter la transformation des bureaux en logementsLa loi du 16 juin 2025 marque une étape importante pour la reconversion immobilière. Elle vise à lever certains blocages en introduisant :
des dérogations aux règles d’urbanisme,
un permis réversible,
une simplification des changements de destination.
L’objectif est clair : accélérer la transformation de bâtiments tertiaires en logements, tout en favorisant la reconstruction de la ville sur la ville.Une application encore complexe sur le terrainMalgré ces avancées, la loi reste ambigüe dans sa mise en œuvre. Tous les bureaux ne peuvent pas devenir des logements. Des contraintes majeures persistent :
configuration des plateaux,
accès à la lumière naturelle,
mise aux normes énergétiques,
coûts de transformation parfois proches d’une reconstruction.
En pratique, seuls 15 à 20 % des bureaux vacants seraient réellement convertibles en logements.
Conversion des bureaux : une réponse partielle à la crise du logement
Un gisement limité mais stratégiqueChaque année, environ 2 000 logements sont créés en France par transformation de bureaux. Ce chiffre reste modeste au regard des besoins, mais il traduit une tendance structurelle.Les opérations les plus abouties se situent souvent en périphérie des grandes villes, où les projets mixtes (logements, commerces, services) sont plus faciles à mettre en œuvre.Des freins économiques et territoriauxLa transformation des bureaux en logements soulève également des enjeux économiques forts. Un immeuble vacant génère :
des coûts d’entretien élevés,
des charges d’exploitation persistantes,
une dégradation progressive de sa valeur.
Pour les propriétaires, agir devient une nécessité. Pour les collectivités, l’arrivée de nouveaux logements suppose le développement d’équipements publics (écoles, crèches, commerces de proximité), ce qui limite parfois l’acceptabilité locale des projets.
Vers une industrie de la transformation immobilière
Lors de l’EFAB Café, les intervenants ont souligné la nécessité de structurer une véritable industrie de la transformation immobilière. Certains bureaux obsolètes peuvent être assimilés à des friches, au sens de la loi Climat et Résilience de 2021, ouvrant la voie à de nouveaux leviers de financement.En complément des reconversions pérennes, des solutions d’occupation temporaire émergent. Elles permettent de répondre rapidement à des besoins de logement tout en réduisant les coûts liés à la vacance.
L’EFAB Café : un éclairage d’experts sur les mutations de l’immobilier
Cette édition de l’EFAB Café a réuni :
Gaëtan Bailly, directeur pédagogique de l’EFAB et docteur en droit de l’urbanisme,
Bénédicte Coulon, directrice de marché chez Adéquation, spécialiste de la donnée immobilière,
Patricia Maciocia, présidente d’Altura Group, experte en promotion et transformation immobilière.
Leurs analyses croisées ont permis de replacer la conversion de bureaux en logements dans une perspective globale, à la fois juridique, économique et territoriale.
La conversion de bureaux en logements : un levier incontournable, mais pas unique
La transformation des bureaux en logements constitue un levier indispensable pour adapter le parc immobilier aux nouveaux usages. Toutefois, elle ne peut, à elle seule, résoudre la crise du logement.L’avenir repose sur une combinaison de solutions : reconversions, projets mixtes, logements temporaires et production neuve raisonnée. Autant de sujets au cœur des formations proposées par l’EFAB, qui accompagnent les futurs professionnels de l’immobilier face aux mutations du secteur. Ce sujet vous intéresse ? Retrouvez l’entièreté de l’EFAB Café #14 en replay sur Youtube :
