Face à l’évolution des modes de vie et aux mutations économiques récentes, la conversion d’immobilier de bureau en logements s’impose comme une solution d’avenir. Ce phénomène, encore marginal mais en nette progression, soulève de nombreux enjeux techniques, économiques et réglementaires. Dans cet article, nous vous proposons d’explorer l’histoire de cette tendance, les raisons de son essor, les freins rencontrés, ainsi que ses perspectives.
La conversion d’immeubles de bureaux en logements est apparue dans les années 1990, lors d’une crise de surproduction dans l’immobilier tertiaire. À cette époque, la financiarisation croissante du secteur tertiaire avait conduit à un excès de surfaces de bureaux, notamment dans certaines zones urbaines, poussant les acteurs à envisager la reconversion pour limiter la vacance. Depuis, cette pratique est restée marginale, jusqu’à connaître un nouveau souffle avec la crise de la Covid-19.
En effet, la pandémie a profondément modifié les modes de travail, avec une adoption massive du télétravail. Selon une étude Arthur Loyd, le recours au télétravail est passé de 3 % en 2019 à 15 % début 2022, entraînant une baisse significative de la demande pour les bureaux. En Île-de-France, par exemple, on estime que plus de 3,3 millions de m² de bureaux pourraient être vacants d’ici 2030. Face à cette situation, la conversion en logements apparaît comme une réponse adaptée à la fois à la vacance des bureaux et à la forte demande résidentielle.
Plusieurs facteurs expliquent la montée en puissance de la conversion de bureaux en logements. D’une part, la baisse d’occupation des bureaux crée un stock important de surfaces vacantes, qui représente un coût pour les investisseurs. Plutôt que de laisser ces bâtiments devenir des friches, la conversion permet de valoriser ces actifs existants en les transformant en logements attractifs.
D’autre part, cette conversion répond à un enjeu écologique majeur. Le secteur de la construction est responsable d’environ 27 % des émissions de gaz à effet de serre en France, dont une grande partie provient de la production de béton, très énergivore. Réutiliser la structure existante d’un bâtiment tertiaire évite ainsi des émissions importantes liées à une construction neuve, s’inscrivant dans une logique de bâtiment bas carbone.
Enfin, les collectivités encouragent ce type de projets pour répondre à la pénurie de logements en zones urbaines tout en maîtrisant l’étalement urbain. Le cadre réglementaire, notamment avec la loi ELAN, a été assoupli afin de faciliter ces transformations, bien que le changement de destination reste soumis à permis de construire.
Malgré ses avantages, la conversion de bureaux en logements est un processus complexe qui fait face à plusieurs freins. D’abord, l’adaptation technique est souvent délicate : les bâtiments de bureaux ne sont pas conçus pour répondre aux critères d’un logement en termes de luminosité, d’isolation, de distribution des pièces, ou encore de confort acoustique. Ces contraintes peuvent engendrer des coûts importants, parfois supérieurs à ceux d’une construction neuve.
Sur le plan économique, il est parfois plus rentable pour les promoteurs de démolir et reconstruire plutôt que de convertir, en raison des exigences techniques et des coûts induits. Par ailleurs, la localisation des bureaux pose problème : souvent situés en zones tertiaires, ces immeubles ne bénéficient pas toujours d’équipements de proximité (commerces, écoles, transports) nécessaires pour rendre le logement attractif.
Enfin, les contraintes administratives et sociales sont notables. La modification de la destination d’un bien peut entraîner une baisse de la base d’emploi locale, ce qui suscite des réticences de la part des élus et des collectivités. L’obtention des autorisations administratives reste une étape cruciale et parfois longue, malgré les mesures de simplification récentes.
La conversion d’immobilier de bureau en logements est une tendance prometteuse, qui répond à des enjeux économiques, sociaux et environnementaux majeurs. Si cette pratique reste pour l’instant minoritaire (représentant environ 1 % des nouvelles surfaces de logements), elle tend à se développer face à la vacance croissante des bureaux et à la pression sur le marché résidentiel.
Pour les professionnels de l’immobilier, comprendre les opportunités et les contraintes liées à ce type de conversion est essentiel. La maîtrise des aspects techniques, réglementaires et financiers permet d’accompagner ces projets complexes et de contribuer à une urbanisation plus durable et adaptée aux besoins actuels.
Cet article est issu de l’observatoire des tendances immobilières 2024 de l’EFAB. Découvrez les autres articles de cette édition en cliquant ici.
Vous souhaitez vous spécialiser dans les nouvelles dynamiques de l’immobilier ?
Découvrez nos formations dédiées à la gestion, à la promotion et à la gestion immobilière.