Par Emmy Motard, d’après les travaux de l’Institut de la Transition Foncière et Public Sénat – mars 2025
Depuis plus de dix ans, les plateformes de location de courte durée comme Airbnb, Abritel ou Booking connaissent une croissance rapide dans les grandes métropoles françaises et les zones touristiques. En proposant aux propriétaires un revenu complémentaire et aux voyageurs une alternative flexible à l’hôtellerie traditionnelle, les meublés touristiques se sont imposés comme un segment à part entière du marché immobilier.
Face à cet essor, les pouvoirs publics ont progressivement renforcé la régulation : enregistrement obligatoire, plafonnement du nombre de jours de location, durcissement fiscal, ou encore adoption de la loi Le Meur (2024). L’objectif est clair : protéger le logement résidentiel, en particulier dans les zones dites tendues.
Le développement des meublés touristiques soulève de nombreux enjeux pour les villes françaises.
Sur le plan social, ils participent à la raréfaction des logements accessibles aux classes moyennes et populaires dans les centres-villes, renforçant les phénomènes de gentrification et d’exclusion résidentielle.
D’un point de vue économique, ils contribuent à la hausse des prix immobiliers et des loyers, tout en générant des revenus supplémentaires pour certains propriétaires.
Sur le plan fiscal, leur régime longtemps avantageux a encouragé le détournement du parc locatif classique, parfois au détriment de l’intérêt général.
Enfin, sur le plan territorial et politique, les collectivités locales cherchent un équilibre délicat entre attractivité touristique, droit au logement et cohésion urbaine.
Une question centrale structure le débat : les meublés touristiques aggravent-ils la crise du logement ou ne font-ils que révéler un marché déjà sous tension ? Les analyses divergent selon les acteurs concernés.
Dans son article « Repenser le statut des meublés touristiques à l’aune de la sobriété foncière », l’Institut de la Transition Foncière estime que la prolifération des meublés touristiques contribue fortement à la crise du logement.
Entre 2016 et 2021, leur nombre est passé de 300 000 à 800 000 logements. Majoritairement situés dans les grandes villes et les zones tendues, ces biens sont progressivement retirés du marché résidentiel. Cette évolution s’inscrit dans une transformation plus large du marché urbain, marquée par la montée des multipropriétaires, qui représentent désormais près de 24 % des ménages.
À Marseille, par exemple, 40 % des meublés touristiques ont changé de propriétaire après 2020, principalement pour un usage locatif saisonnier. Cette dynamique accentue la spéculation immobilière, la hausse des loyers et l’exclusion des ménages modestes.
L’Institut propose d’aller plus loin que la loi Le Meur, en requalifiant les meublés touristiques en logements vacants. Avec un taux d’occupation moyen d’environ 30 %, ces logements s’apparenteraient en effet à des biens inoccupés, justifiant une fiscalité dissuasive afin d’encourager leur remise sur le marché locatif classique et de limiter l’étalement urbain.
À l’inverse, l’article de Public Sénat intitulé « Les plateformes de locations touristiques réfutent toute responsabilité dans la crise du logement » relaie le point de vue des acteurs du secteur (Airbnb, UNPLV, etc.).
Selon eux, les meublés touristiques ne concerneraient qu’une part limitée du parc immobilier, avec seulement 8 % des logements utilisés de manière intensive. La majorité correspondrait à des résidences principales ou secondaires, louées occasionnellement.
Ces acteurs identifient plutôt des causes structurelles à la crise du logement : ralentissement de la construction neuve, augmentation des logements vacants, hausse des coûts de production et complexité administrative croissante pour les bailleurs.
Ils rappellent également que la location saisonnière constitue une source de revenus complémentaires (environ 3 900 € brut par an) pour de nombreux ménages, notamment dans les zones rurales et les villes moyennes, où elle soutient l’économie locale sans créer de tension locative significative.
Le débat sur les meublés touristiques met en lumière une réalité essentielle : leur impact varie fortement selon les territoires.
Dans les grandes métropoles et zones touristiques très attractives, ils peuvent aggraver la pénurie de logements. À l’inverse, dans certains territoires ruraux ou peu tendus, leur impact est limité, voire positif. En Périgord, par exemple, la location touristique permet à de nombreux propriétaires de maintenir leur patrimoine, de générer des revenus complémentaires et de dynamiser les commerces locaux.
Cette hétérogénéité pose un véritable enjeu de gouvernance territoriale. Une politique nationale uniforme peine à répondre à des réalités locales très différentes. La régulation doit donc s’appuyer sur une analyse fine des marchés immobiliers locaux, plutôt que sur une approche idéologique.
En définitive, la location touristique n’est ni la cause unique de la crise du logement, ni un phénomène neutre. Son développement rapide dans les zones tendues contribue clairement à la rareté et à la cherté du logement pour les résidents permanents.
Les réformes récentes, comme la loi Le Meur, traduisent une volonté politique de limiter le détournement du parc locatif classique. Toutefois, la solution passe avant tout par une régulation locale adaptée, une simplification des démarches de construction et de rénovation, et une politique ambitieuse de logements abordables.
À l’avenir, il sera indispensable d’arbitrer entre intérêts privés et bien commun, en plaçant le logement au cœur des politiques territoriales, afin de préserver la mixité sociale et d’éviter une gentrification irréversible des centres-villes.
Cet article a été rédigé par Emmy Motard, étudiante en Mastère Manager en Patrimoine Immobilier et Financier et publié dans l’Observatoire des tendances immobilières 2025